Η ελληνική αγορά οικιστικών ακινήτων παραμένει σε τροχιά ανάκαμψης, με τη μέση τιμή κατοικιών να αυξάνεται κατά 14,5% ετησίως το 1ο τρίμηνο του 2023, που συνιστά την ισχυρότερη επίδοση εδώ και τουλάχιστον 30 χρόνια και υπερβαίνει σημαντικά τον μέσο όρο της Ευρωζώνης (+0,3% ετησίως το ίδιο τρίμηνο).
Η σωρευτική ανατίμηση των κατοικιών από το χαμηλότερο σημείο κατά τη διάρκεια της ελληνικής κρίσης (3ο τρίμηνο 2017) ανέρχεται σχεδόν στο 50%. Ωστόσο, οι τιμές παραμένουν 14% χαμηλότερα από το ιστορικό υψηλό του 3ου τριμήνου του 2008.
Η εν λόγω ανάκαμψη επιτεύχθηκε μετά από μια πολυετή διαδικασία προσαρμογής, που χαρακτηρίστηκε από πρωτοφανή συρρίκνωση της οικιστικής κατασκευαστικής δραστηριότητας και σημαντική πτώση των τιμών κατοικιών κατά τη διάρκεια της κρίσης σε σύγκριση με τα προ κρίσης επίπεδα.
Η ζήτηση άρχισε να ανακάμπτει την τελευταία 5ετία, με ώθηση κυρίως από τους ακόλουθους παράγοντες:
- Η επιστροφή του ΑΕΠ σε αυξητική τροχιά συνοδεύτηκε από άνοδο του διαθεσίμου εισοδήματος των νοικοκυριών, της εμπιστοσύνης, και της διάθεσής τους για διενέργεια σημαντικών δαπανών.
- Τα υψηλά αποθέματα ρευστότητας, που αποτυπώνονται και στην αύξηση των καταθέσεων, ώθησαν τις αγορές ακινήτων με ίδια κεφάλαια, ενώ η ανάκαμψη των εκταμιεύσεων νέων στεγαστικών δανείων χρηματοδότησε τις υπόλοιπες συναλλαγές.
- Οι ΑΞΕ σε οικιστικά ακίνητα (συμπερ. των εισροών που σχετίζονται με το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα») αυξήθηκαν σημαντικά.
- Η μείωση της φορολογίας ακίνητης περιουσίας ενίσχυσε τη ζήτηση, ύστερα από μια περίοδο σημαντικής αύξησης που επέτεινε την κάμψη στην οικιστική αγορά.
- Η εντεινόμενη ζήτηση για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις που σχετίζονται με τον τουρισμό μείωσε τη διαθεσιμότητα ακινήτων προς πώληση, αύξησε τα ενοίκια και προσέλκυσε επενδυτές.
- Σημαντικά έργα υποδομών και ανάπλασης, σε περιφερειακό και τοπικό επίπεδο, ενσωματώνονται επίσης σταδιακά στις αποτιμήσεις των ακινήτων.
Το υψηλό κατασκευαστικό κόστος και η ανθεκτική ζήτηση αναμένεται να οδηγήσουν σε περαιτέρω αυξήσεις των τιμών κατοικιών βραχυπρόθεσμα.
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις μας, κατά το 2023-24 θα συνεχίσουν να διαμορφώνονται συνθήκες υπερβάλλουσας ζήτησης στην αγορά και, σε συνδυασμό με τη βραδεία αποκλιμάκωση του κόστους κατασκευής, αναμένεται να οδηγήσουν σε μέση άνοδο των τιμών κατοικιών κατά περίπου 7% ετησίως την ίδια περίοδο.
Σε πιο μακροπρόθεσμο ορίζοντα, εκτιμάται πως θα απαιτηθούν συνολικά πάνω από €45 δισ. νέων επενδύσεων σε οικιστικά ακίνητα έως το 2030, προκειμένου να διασφαλισθεί η ισορροπία ζήτησης και προσφοράς και να επιτευχθεί ο στόχος για την ενεργειακή αναβάθμιση του 10% περίπου του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος κατοικιών.