Κλαδική Μελέτη: Χρήσεις γης και τουρισμός (Ιανουάριος 2014)
Η Ελλάδα βρίσκεται σε μια πλεονεκτική γεωγραφική θέση και έχει μοναδικά φυσικά χαρακτηριστικά που καθιστούν τη γη της εξαιρετικά πολύτιμο περιουσιακό στοιχείο σε σχέση με άλλες χώρες. Στοχεύοντας στην ποσοτικοποίηση του συγκριτικού αυτού πλεονεκτήματος, κατασκευάσαμε ένα Δείκτη Ελκυστικότητας Γης λαμβάνοντας υπόψιν χαρακτηριστικά φυσικού περιβάλλοντος και πολιτιστικού ενδιαφέροντος.
Τα φυσικά αυτά συγκριτικά πλεονεκτήματα θα μπορούσαν να καταστήσουν την Ελλάδα πόλο έλξης επενδυτικών κεφαλαίων για την αγορά γης και την κατασκευή υποδομών (κυρίως τουριστικής φύσης). Ωστόσο, ιστορικά γεγονότα (όπως η Οθωμανική κατοχή και η Μικρασιατική καταστροφή) έχουν οδηγήσει την πολιτεία σε βραχυπρόθεσμα επιβεβλημένες λύσεις κοινωνικού χαρακτήρα με αρνητικές όμως μακροπρόθεσμα συνέπειες. Οι πολιτικές αυτές έχουν σήμερα δημιουργήσει ένα δαιδαλώδες ρυθμιστικό πλαίσιο αξιοποίησης της γης, το οποίο αποτελεί σημαντική τροχοπέδη για την επενδυτική δραστηριότητα.
Συγκεκριμένα, τα βασικότερα ζήτηματα που δυσχεραίνουν τις επενδύσεις σε γη στην Ελλάδα είναι i) η ασάφεια όσον αφορά το καθεστώς ιδιοκτησίας και ii) η ασάφεια όσον αφορα τις χρήσεις γης για κάθε γεωτεμάχιο, καθώς οι αλληλεπικαλυπτόμενοι νόμοι χωροταξικού σχεδιασμού και το χαοτικό νομικό πλαίσιο διαχείρισης γης οδηγούν σε ατέρμονες δικαστικές διαμάχες και συνεπώς καθυστερούν σημαντικά – αν δεν αναστέλλουν μόνιμα – σημαντικές επενδυτικές πρωτοβουλίες.
Οι οικονομικές επιδράσεις των διαρθρωτικών αυτών αδυναμιών εκτιμώνται ιδιαίτερα σημαντικές. Βάσει οικονομετρικού υποδείγματος για τον κλάδο του τουρισμού (ο οποίος δέχεται τη μεγαλύτερη άμεση επίδραση), μεταρρυθμίσεις στη διαχείριση γης μπορούν να αυξήσουν τα τουριστικά έσοδα κατά €8,1 δις. ετησίως (€6,3 δις σε επιπλέον τουριστικές εισπράξεις και €1,8 δις σε επιπλέον τουριστικές επενδύσεις).
Συνοψίζοντας, καταλήγουμε ότι τα προβλήματα στην αγορά γης στην Ελλάδα είναι πολύπλευρα και δομικά. Από την άλλη, τα δυνητικά οφέλη είναι σημαντικά, καθιστώντας έτσι τις γενναίες μεταρρυθμίσεις αναγκαιότητα. Οι προτεραιότητες είναι δύο:
- η ολοκλήρωση ενός αξιόπιστου και πλήρους κτηματολογίου, η οποία πρέπει να επιταχυνθεί
- η αποσαφήνιση των χρήσεων γης, που απαιτεί δύσκολες και τολμηρές πολιτικές αποφάσεις.